Accueil particuliers Logement Location immobilière : obligations du propriétaire (bailleur) Logement décent

Logement décent

Vérifié le 01 Jan 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours.

Logement vide
Logement meublé

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Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³
Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.
- Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
  
  Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
  
  Attention :
  
  le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
- Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)
  
  Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
  
  À noter
  
  le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

Le logement assure le clos et le couvert.
Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le logement permet une aération suffisante.
Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

À savoir

un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Équipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

Une installation permettant un chauffage normal
Une installation d'alimentation en eau potable
Des installations d'évacuation des eaux usées
Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
Une installation sanitaire intérieure au logement
Un réseau électrique

Performance énergétique du logement

Pour être décent, le logement doit respecter un critère de performance énergétique. Ce critère est différent selon que le logement est situé en métropole ou dans les Dom :

- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou reconduit) depuis le 1er janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d'énergie finale par m2 de surface habitable et par an. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2025, le logement doit appartenir aux classes A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes A à E du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2034, le logement doit appartenir aux classes A à D du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2031, le logement doit appartenir aux classes A à E du DPE

Recours du locataire

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :
- Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
- Délais de réalisation de ces travaux
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

À savoir

Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.

Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le greffe du tribunal.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Mais le locataire ou le propriétaire peut choisir de faire appel, au préalable, à la commission départementale de conciliation.

Attention :

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.

Mais le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation d'énergie finale lorsque les 2 condutions suivantes sont réunies :

Le logement fait partie d'un immeuble en copropriété
Le propriétaire démontre que, bien qu'ayant proposé en assemblée générale de la copropriété des travaux dans les parties communes ou sur les équipements communs, et qu'en dépit de la réalisation de travaux dans les parties privatives, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit respecter des critères d'ameublement. La liste de ces critères dépend de la date de signature du bail.

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Surface du logement

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³
Attention :

le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.
- Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
  
  Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
  
  Attention :
  
  le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.
- Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)
  
  Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
  
  À noter
  
  le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Sécurité et santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

Le logement assure le clos et le couvert.
Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le logement permet une aération suffisante.
Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

À savoir

un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles

Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Equipements du logement

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

Une installation permettant un chauffage normal
Une installation d'alimentation en eau potable
Des installations d'évacuation des eaux usées
Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
Une installation sanitaire intérieure au logement
Un réseau électrique

À savoir

Pour être considéré comme meublé, le logement doit contenir au minimum certains meubles.

Performance énergétique du logement

Pour être décent, le logement doit respecter un critère de performance énergétique. Ce critère est différent selon que le logement est situé en métropole ou dans les Dom :

- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou reconduit) depuis le 1er janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d'énergie finale par m2 de surface habitable et par an. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2025, le logement doit appartenir aux classes A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes A à E du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2034, le logement doit appartenir aux classes A à D du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2031, le logement doit appartenir aux classes A à E du DPE

Recours du locataire

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :
- Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
- Délais de réalisation de ces travaux
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.

À savoir

Lorsque l'organisme payeur de l'allocation logement due au locataire (ou un organisme mandaté pour constater la non-décence), informe le propriétaire de son obligation de mettre en conformité du logement, cela équivaut à une mise en demeure par le locataire.

Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le greffe du tribunal.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Mais le locataire ou le propriétaire peut choisir de faire appel, au préalable, à la commission départementale de conciliation.

Attention :

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Mais le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation d'énergie finale lorsque les 2 condutions suivantes sont réunies :

Le logement fait partie d'un immeuble en copropriété
Le propriétaire démontre que, bien qu'ayant proposé en assemblée générale de la copropriété des travaux dans les parties communes ou sur les équipements communs, et qu'en dépit de la réalisation de travaux dans les parties privatives, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.